Point marché au 3T 2023

Une typologie d’actif plus résiliente

Après plusieurs hausses successives depuis juillet 2022, la BCE a décidé de stabiliser ses taux directeurs sur le 4ème trimestre 2023. Résultat de la politique monétaire menée et d’une forte restriction des financements, les investisseurs ont fait preuve d’attentisme  sur les derniers trimestres. Seulement 400m€ ont été investis en immobilier industriel et logistique au cours du 3ème trimestre 2023. Ainsi, depuis le début d’année, 1,6Mds€ ont été investis soit une baisse de 57% par rapport à la moyenne quinquennale. Cette baisse importante de l’investissement est due à deux éléments : le retrait des investisseurs étrangers (34% en 2023 contre 79% en 2022) et à une baisse des transactions de plus de 100M€ (2 en 2023 vs 13 à cette même période en 2022).

Les investisseurs restent néanmoins convaincus des fondamentaux solides du marché locatif (offre restreinte, forte demande, hausse des loyers). Ainsi, les locaux d’activités de petit volume unitaire restent toujours appréciés car plus liquides et moins consommateurs en capital. Les bailleurs souhaitent également se positionner sur des actifs loués à des utilisateurs engagés par des baux long terme.

Source : Knight Franck – Etude marché investissement – 3ème trimestre 2023, CBRE – Investissement – 3ème trimestre 2023

Taux de rendement

Après une première baisse des valeurs constatée en 2022, le taux Prime des locaux d’activités poursuit sa décompression, sous l’effet toujours persistant de la politique monétaire menée par la BCE. Il a ainsi augmenté de 1% depuis 1 an pour s’établir à 5,5% au 30 septembre 2023.

Source : Knight Franck – Etude marché investissement – 3ème trimestre 2023

Une pression à la hausse sur les loyers

À l’échelle nationale, le taux de vacance des immeubles logistiques et industriels se maintient autour de 4% au 3ème trimestre 2023 (vs 3,7% au 2ème trimestre).

Le déséquilibre structurel entre l’offre insuffisante et la demande continue de tirer les valeurs locatives de marché vers le haut sur le marché immobilier industriel et logistique. Le loyer « Prime » des actifs logistiques de Rennes atteint désormais 60€/m². Il est de 84€/m² en région parisienne et 67€/m² à Lyon.

Les prix des actifs ayant entamé une correction en 2023, les investisseurs visent désormais à compenser cette décompression des taux par une négociation à la hausse des loyers. Les acteurs engagés auprès de preneurs de 1ère qualité bénéficieront de meilleures marges de manœuvre afin d’appliquer ces hausses de rendements rémunératrices pour les investisseurs.

Source : CBRE – Investissement – 3ème trimestre 2023, Arthur Loyd – Immobilier logistique – 3ème trimestre 2023

Demande placée

Le nombre de transactions locatives (communément appelée demande placée) du marché immobilier logistique est en repli de 16% par rapport au 30 septembre 2022. Ainsi, 2,2M de m² ont été loués au cours des 9 premiers mois de l’exercice, soit un chiffre inférieur de 18% par rapport à la moyenne des 5 dernières années. Face aux incertitudes économiques, certains utilisateurs tendent à reporter leur projet d’agrandissement ou de déménagement dans des locaux plus efficients.

Le marché reste néanmoins soutenu par le modèle du clé en main : l’utilisateur final définit son cahier des charges et l’investisseur développe le projet sur-mesure dans le cadre d’un bail en état futur d’achèvement (BEFA), stratégie d’investissement conseillée par Aalto REIM.

Source : CBRE – Investissement – 3ème trimestre 2023, Arthur Loyd – Bilan de marché, 3ème trimestre 2023