Le marché de la logistique en France (S1 2021)

Un marché au beau fixe

Comme prédit en 2020 l’immobilier logistique a su maintenir une bonne dynamique en dépit de la crise.  En effet, l’essor du e-commerce a valu au secteur de la logistique une place centrale dans les modes de consommation et donc de l’économie.

La demande placée en France s’élève à 1 702 000 m² au premier semestre 2021, soit une hausse de 4 % sur un an et de 6 % par rapport à la moyenne décennale.

Le segment des entrepôts de taille moyenne (10 000 – 20 000 m²) sont les plus demandés par les utilisateurs et représentent plus de la moitié des transactions réalisées sur la Métropole.

Le marché des entrepôts logistiques affiche un dynamisme qui ouvre l’appétit des investisseurs. L’e-commerce constitue un levier très puissant au développement d’entrepôts XXL.

Un engouement pour le neuf

La montée du e-commerce montre que les ventes en ligne progresseront de + 7,8 % par an en moyenne d’ici 2025. De ce fait, les besoins de réorganisation de la supply chain guident la demande en actifs logistiques plus techniques, plus sur-mesure.

La part du neuf représente 34% des volumes des transactions au 1^er semestre 2021, contre 23% au semestre précédent.

L’engouement des utilisateurs pour les classes d’actifs logistiques neufs répondant à leurs besoins opérationnels spécifiques se poursuit en ce début d’année avec 27 % de signatures de clés-en main locatifs. Si la part des comptes-propres est en forte diminution ce semestre (12 % des volumes au 1S 2021 contre 32 % en 2020), elle devrait reprendre de la vigueur au 2^nd semestre.

Une dynamique très positive à l’investissement

La dynamique actuelle laisse envisager un volume 2021 supérieur à 2020, à 5 Mds d’€, où beaucoup de nouveaux entrants s’imposent progressivement sur le marché logistique. Les acquéreurs continuent d’acheter à des taux très bas (prime à 3,5 %), misant sur la hausse future des loyers du fait de la rareté foncière et des taux de vacance bas. Le taux de rendement prime pourrait encore se comprimer d’ici fin 2021.

Comme à leur habitude, les investisseurs étrangers ont été très actifs, concentrant 89 % des engagements réalisés en logistique au 1er trimestre. Le taux prime est revu à la baisse et se tient à présent à 3,60 %. Au regard de l’engouement toujours grandissant pour cette classe d’actif, il n’est pas exclu d’observer une nouvelle compression dans le courant de l’année.

L’adaptation des modes de consommation imposée par la crise sanitaire a mis en lumière la place centrale de la logistique dans la sphère économique. Le report massif des capitaux vers la logistique crée, de fait, un déséquilibre avec l’offre disponible, avec comme conséquence la hausse des prix de vente et la poursuite de la compression des taux de rendement.