Les marchés de la logistique et des locaux d’activités en France en 2021

Le marché de l’immobilier des locaux d’activités et de la logistique sort gagnant de la crise sanitaire, porté par l’essors du e-commerce. Ce mode de consommation occupe désormais une place centre dans notre économie.

Sur 26,7 milliards d’euros investis en 2021 en France, la logistique et les locaux d’activités ont représentés 25% du volume global des investissements. La part de cette classe d’actifs devrait se consolider autours des 15-20% à moyen terme où les institutionnels maintiennent leur souhait d’investir en logistique.

Ainsi, l’année 2021 marque un nouveau record historique, dépassant celui de 2019, 6,7 Mds€ investis vs 6,2 Mds€, dont 20% ont été investis en locaux d’activités et 80% en logistique.

Une demande placée en hausse…

Le marché des locaux d’activités reste dynamique avec une augmentation de la demande placée : 3 millions de m² enregistrés sur la France en 2021.

Bien que Paris reste le premier marché français, un fort dynamisme régional, sur la dorsale Lille-Marseille a également pu être observé. Lyon, par exemple, enregistre 400 000 m² placés sur 2021.

En 2021, sur le marché de la logistique, le volume commercialisé s’élève de 4,3 millions de m² (240 transactions), soit une hausse de 6% par rapport à 2020.

Concernant les opérations clés en main, le marché reste stable avec 1 550 000 m² et 60 transactions enregistrées. La dorsale (axe Lille-Marseille) représente plus de 2/3 du volume (1 070 000 m²).

L’Arc Atlantique enregistre un nombre important de transactions dont la superficie moyenne est supérieure à 10 000 m², cependant aucun bâtiment XXL n’a été acquis cette année.

Les produits clés en main sont toujours recherchés par les utilisateurs en raison :

• D’une nouvelle implantation sur des territoires où l’offre logistique existante n’était pas totalement constituée ;
• La recherche toujours plus poussée des utilisateurs pour des entrepôts sur-mesure, adaptés à leurs process : robotisation, mécanisation ou plateforme frigorifique ;
• Le respect des politiques RSE ;
• L’absence d’offre existante de grandes tailles.

… en raison du développement du e-commerce et de l’activité Messagerie

En 2021, près de 1,2 milliard de colis ont été livrés en BtoC en France, soit 17 colis par habitant.

D’après une étude menée par le cabinet Traker (BNP Paribas), le nombre de colis livrés devrait augmenter d’environ 550 millions à horizon 2025, soit une croissance moyenne annuelle de 9%.

Ainsi, 800 000 m² de surfaces supplémentaires d’agences de collecte et de livraison seront nécessaires pour absorber cette croissance attendue des volumes. Afin de répondre à cette nouvelle demande, nous observons déjà une standardisation et une montée en gamme des actifs, le repositionnement des agences au plus proche des bassins de populations et enfin le développement de micro-hubs au cœur des agglomérations.

Face à une hausse de la demande, les investisseurs français en locaux d’activités répondent présents et ce malgré des taux de rendement qui se compressent

Les locaux d’activités continuent d’attirer les investisseurs qui y voient un moyen de se diversifier et de créer de la valeur. En 2021, ce sont près de 1,4 milliard d’euros qui ont été investis sur cette classe d’actifs.

Les acteurs français ont été très actifs, représentant 50% des volumes investis.

Le marché des locaux d’activités séduit à nouveaux des family offices et les fonds d’investissement (FIA, Autres FIA). Enfin, la part des investissements étrangers continue de croître, notamment du côté Anglo-Saxons et Nord-Américains qui représente 1/3 des volumes investis. Des acteurs asiatiques font également leur entrée sur ce marché (8%).

Les acquéreurs continuent d’acheter à des taux bas (taux Prime à 4%), misant sur la hausse future des loyers du fait de la rareté foncière et des faibles taux de vacance. Le taux de rendement Prime pourrait encore se comprimer d’ici fin 2022, pour atteindre 3,5%.

Toutefois, le taux de rendement moyen reste attractif : 5,80% en 2021. 2/3 des transactions en nombre et 1/3 en volumes ont été investis à un taux supérieur à 6%.

Sources : BNP Paribas Real Estate