Les tendances de l’immobilier logistique

Le marché de l’immobilier logistique et plus précisément les entrepôts et les locaux d’activités, est aujourd’hui en plein développement. Les entrepôts génèrent des rendements compétitifs grâce à un prix d’achat peu onéreux avec de faibles charges d’entretien. Ces typologies d’actifs font depuis de longues années parties des placements préférés des investisseurs professionnels. Alors que cette classe d’actifs est longtemps restée inaccessible aux particuliers, en 2020 la logistique explose et séduit de plus en plus d’épargnants.

Entrepôts XXL et XXS

Première tendance, la montée en puissance de l’e-commerce, avec ses entrepôts XXL. En effet, on observe une tendance très nette à la disparition progressive des entrepôts de taille moyenne, de l’ordre de 10 000 m². La demande se porte majoritairement sur des bâtiments disposant d’une aire de stockage bien plus élevée. L’an dernier, on enregistrait 11 transactions portant sur des surfaces supérieures à 50 000 m², contre 6 en 2018.

Exemples : Nouvelle plateforme logistique d’IKEA à Gennevilliers de 60 000 m² ; Nouveau centre de distribution d’Amazon à Brétigny-sur-Orge de 150 000 m².

Selon Philippe FREREJEAN, consultant associé chez Arthur Loyd, “Tous les géants de la distribution et du e-commerce ont désormais besoin, et notamment à proximité des grandes agglomérations, de surfaces de plus en plus grandes afin d’optimiser la logistique de livraison, soit de leurs réseaux de magasins, soit de leurs clients particuliers. Et l’on observe à cet égard un effet de seuil autour de 30 000 m² au-delà duquel il est possible de réduire sensiblement les coûts unitaires de la chaîne d’approvisionnement”.

Nous observons également la création dans les zones les plus peuplées, une augmentation d’entrepôts de dimension plus modeste. Des entrepôts dits XXS, dont la mission est d’assurer la livraison sur le dernier kilomètre. Ils prennent le plus souvent la forme d’un hub d’une surface moyenne de 300 m² dans lequel les utilisateurs ont la possibilité de stocker des marchandises en quantités limitées.

Haute qualité environnementale

Deuxième tendance observée : l’augmentation de la demande pour des locaux permettant aux chargeurs de maîtriser les coûts de fonctionnement de leurs chaînes d’approvisionnement. De ce fait, le nombre de bâtiments de dernière génération sont aujourd’hui équipés d’installations de haute qualité environnementale (HQE) leur permettant de limiter leur consommation d’énergie. Afin d’aider les opérateurs à gagner du temps dans le travail de préparation des commandes, on observe également une hausse de la demande concernant la mise en place dans les entrepôts d’installations d’automatisation, de robotisation ou de digitalisation des cellules de stockage.

De nouveaux investisseurs

L’immobilier logistique continue d’attirer et les investisseurs multiplient les projets. On observe une hausse constante de la demande de la part de tous les utilisateurs potentiels, mais également le rendement attendu, qui reste relativement élevé. Cela s’explique par la possibilité pour les propriétaires de signer des baux de long terme (d’une durée de neuf ans généralement) et de répercuter sur les utilisateurs un certain nombre de frais tels que les taxes foncières, les travaux
d’aménagement des locaux ou encore différents frais de gestion locative…

Le marché de l’immobilier logistique est en plein développement et séduit de nouveaux entrants. Suite aux fonds d’investissement traditionnels qui ont continué de mener à bien les réalisations les plus importantes, on assiste à l’arrivée sur le marché de nouveaux investisseurs. Parmi eux, les banques et les assurances qui manifestent un réel intérêt pour cette activité dans leur stratégie de diversification. Les promoteurs privés et des sociétés foncières tentent également leur chance sur ce créneau porteur. Enfin, la part des investissements étrangers continuent de croître, notamment européenne où ce secteur est essentiel au bon fonctionnement du marché unique communautaire des marchandises.